注文建築の場合、土地の契約や支払はどうなるの?

2014-05-13
倉敷木の家づくりをしている木絆のブログです。

まず土地を探して→その土地に自分の気に入った家を建てる。
というご予定の方。

いわゆる「注文住宅」を建てる。
ということなのですが、

まず一番にすることが「土地探し」になります。

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お客様からよく尋ねられるので
スケジュールを解説しておきましょう。↓

①気に入った土地を探す

②見つかったら、とりあえず他の人に取られないように
 「買い付け証明」を不動産業者に出して1週間~10日程度KEEPしてもらう。

③その間に資金確認。
 つまり、自己資金で土地を支払えない場合は(たいていの方はそうですね)、
 住宅ローンの審査を受けることになります。
 とりあえずは仮審査を受けます。
 大抵2-3日で結果が出ます。

④仮審査が通れば、不動産業者と契約を交わします。
 ここでは数十万円の”手付金”を支払います。
 ただし住宅ローンの”本申し込み”で審査が通らない場合もあるので
 ”条件付き”で契約をします。
 つまりローンが万一通らなかった場合はキャンセルできますよ。
 という条件を付けた契約です。(手付金は戻ってきます)
 「住宅ローン特約」と言います。

⑤住宅ローンの本申し込みをします。
 金融機関によって提出物は異なりますが、
 印鑑証明やら、住民などの役所まわりも必要です。
 また注意点としては、「土地だけの費用を借りる」のではなく
 「土地+建物の総費用を一緒に借りる」ようになります。
 
 なぜならば・・・土地だけの費用を借りた場合は、
 即ローンの返済が発生してしまうからです。

 つまり、最初に「土地+建物の総額を借りる」と、
 返済は建物引渡し後となり、
 それまでの間は金融機関が”立て替え”て払ってくれます。
 これを一般的に「つなぎ融資」と呼んでいます。

 ⇒そこで、土地のおよそのプランや見積書、(契約書の場合もあり)
 を一緒に提出することになります。
 「まだ土地を見つけたばかりでプランが決まってないのだけど・・・」
 と思われるでしょうが、
 およその面積だけはしっかりここで決めて暫定プランを作ります。
 プランの形状は多少実際と変わってもさしつかえありません。
 ローンを提供する金融機関が”担保となる資産価値”の
 算定をするために面積や構造は決めておかなければいけません。

 準備期間~申し込み~結果が出るまで1ヶ月程度は
 みておいたほうが良いでしょう。

⑥住宅ローンの審査OKが出たら
 土地の決済(支払)を行います。
 ローン提供をする金融機関から⇒不動産業者に支払われます。
 自分たちの手元には全く入ることなく(笑)。

ザクっとですがこのような流れになります。
なお金融機関によって、「つなぎ融資」をしてくれないところもあります。
(都銀など。)

また土地の決済から1年以内に家を建てること。
など、条件がありますので
2~3年かけて建てたい。
という方は注意が必要です。
*親ローンで土地だけ支払をしておく、という方もおられます。

この「つなぎ融資」は、
建築工事の際にも使います。
契約金、中間金などの支払がそれにあたりますが
この場合も
ローン提供をする金融機関から⇒住宅業者に支払われます。
自分たちの手元には全く入ることなく(笑)。

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     倉敷市上富井544-5
     http://www.kidzuna.com
     までどうぞ。  ■ ■ ■
 
 
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